Qeveria po rishikon sërish projektvendimin për çmimet e referencës së ndërtesave për banim në rrethe. Për herë të parë, në hartën e çmimeve të referencës do të përfshihen të gjitha zonat rurale të Shqipërisë, sipas ndarjes territoriale të vendit në qytet/fshat.
Harta me cmimet
Sipas projektvendimit, çmimet e referencës për zonat rurale propozohet të jenë të njëjta me çmimet aktuale të referencës të pandryshuara që aplikohen sot për qytetet.
Monitor zbardh hartat dhe tabelat me propozimet e qeverisë për çmimet e referencës së ndërtesave të banimit, sipas ndarjes territoriale në Republikën e Shqipërisë (Qytete/fshatra).
Për t’i qartësuar individët mbi ndryshimet në çmimet e referencës së ndërtesave për banim, aktualisht është ende në fuqi VKM nr. 132, e miratuar në vitin 2018, e cila i ndan rrethet në 67 zona me çmime reference.
Në ndryshimet e propozuara në korrik 2025 u parashikua shtimi i 59 zonave të reja, duke e çuar numrin total të zonave në 116. Rritja e propozuar përfshinte vetëm zonat urbane të vendit dhe ende nuk është miratuar nga qeveria. Me rishikimin e fundit që një grup pune po i bëjnë projektvendimit, çmimet e referencës ndahen gjithsej në 176 zona. Zonat e reja që shtohen janë zona rurale ku qeveria propozon të kenë çmime fiskale në vlera të barabarta me çmimet aktuale të rretheve. Aktualisht për zonat rurale në vend bashkitë përdorin çmimin e reduktuar deri në 35% të zonave urbane.
Konkretisht VKM nr. 132 datë 7.3.2018, (e ndryshuar në korrik 2023 vetëm për çmimet e Tiranës), për rrethet përcakton se çmimi për metër katror të sipërfaqes ndërtimore për banim në njësitë administrative jashtë qytetit përkatës, të cilat iu bashkuan njësive të vetëqeverisjes vendore pas hyrjes në fuqi të ligjit nr. 115/2014 “Për ndarjen administrativo-territoriale të njësive të qeverisjes vendore në Republikën e Shqipërisë”, reduktohet deri në 35% krahasuar me çmimin e zonës më të afërt, përjashtuar zonat rezidenciale. Ndërsa në Tiranë për zonat rurale çmime i referencës reduktohet 30%.
Me ndryshimet e reja të propozuara, bashkitë nuk do të kenë më të drejtë të reduktojnë çmimet e referencës për zonat rurale, por do të detyrohen të zbatojnë çmimet e reja që qeveria propozon. Projektvendimi i ndryshuar pritet të miratohet në qeveri.
Çfarë çmimesh propozohen për zonat rurale
Grupi i punës që po harton çmimet e reja të referencës sqaroi për Monitor se duke u mbështetur në ndarjen territoriale të vendit në zona urbane dhe rurale, është propozuar që harta e çmimeve të referencës të ndahet në vlera çmimesh për zona urbane dhe rurale. Por duke qenë se çmimet e referencës mbështeten mbi vlerës e shitjes së pronave në terren, disa zona bregdetare të vendit që po njohin zhvillim për ndërtesat rezidenciale, janë ndarë në disa zona kadastrale me çmime të ndryshme reference të përfshira edhe në zona urbane dhe rurale.
Për shembull, aktualisht çmimi i referencës për qytetin e Durrësit është 67 500 lekë për metër katror. Në projektvendimin e ri të publikuar te konsultimit publike në korrik 2025 është propozuar që Durrësi të ndahet në 13 zona kadastrale për çmimet e referencës, me vlera që variojnë nga 45 mijë lekë deri në 200 mijë lekë për metër katror (çmimi 200 mijë lekë është për zonën e Portit ku po ndërtohet projekti “Durrës Yahts Marina”). Brenda totalit të zonave të Bashkisë Durrës, do të përfshihen edhe Gjiri i Lalzit dhe Hamallaj që do të ndahen në 4 zona për çmimet e referencës.
Harta e Gjirit të Lalzit dhe Hamallajt e ndan zonën në 4 zona kadastrale me çmime të ndryshme reference për metër katror ndërtim banimi, të vendosura në breza nga deti drejt brendësisë. Zona 6 (vija e parë e bregdetit në Gjirin e Lalzit) ka çmimin më të lartë të referencës, 190 mijë lekë për metër katror, duke reflektuar zhvillimin intensiv turistik dhe vlerën më të lartë të tregut. Zona 7, menjëherë pas vijës së parë të detit, ka çmim reference 90 mijë lekë për metër katror. Ndërsa zona 8 dhe 9 që janë zona më të brendshme, çmimet e propozuara do të jenë 45 mijë lekë dhe 50 mijë lekë për metër katror.
Duke u mbështetur në ndarjen territoriale të vendit në zona urbane dhe rurale, është propozuar që të gjitha zonat rurale të Durrësit, pra fshatrat, të kenë çmim reference të ndryshëm nga zonat urbane. Për zonat rurale është propozuar çmim reference prej 67,500 lekë për metër katror, pra i njëjtë me çmimin aktual të referencës për qytetin e Durrësit. Në këtë çmim reference që qeveria ka propozuar për zonën rurale të Durrësit, përfshin edhe zonën pas vijës bregdetare edhe për zonën e Lalzit apo Hamallajt.
E njëjta logjikë për vendosjen e çmimeve të referencës është ndjekur edhe për zonat e tjera bregdetare ku po zhvillohen shumë zona rezidenciale.
Disa zona bregdetare të vendit që po njohin zhvillim për ndërtesat rezidenciale, janë ndarë në disa zona kadastrale me çmime të ndryshme reference të përfshira edhe në zona urbane dhe rurale.
Çmimi i referencës për ndërtesat për vijën bregdetare të Radhimës është propozuar të jetë 90 mijë lekë për metër katror, ku në tabelat e rishikuara përfshihet në çmimet e referencës së zonës urbane Radhimë dhe Orikum (shiko hartat).
Ndërsa zona rurale e Vlorës që shtohet si zonë e re nr.8, përfshirë edhe atë të Radhimës (pa vijën e parë bregdetare) do të ketë çmim reference 61,800 lekë për metër katror, i barabartë me çmimin aktual të zonës së qytetit për Bashkinë Vlorë.
Në hartën e çmimeve urbane të referencës për Sarandën është përfshirë edhe vija bregdetare e Ksamilit me çmime reference që do të variojnë nga 60 mijë lekë deri 100 mijë lekë për metër katror.
Me ndryshimet e propozuara edhe Sarandës i shtohen një zonë e re që përfshin fshatrat me çmim referencë 56 mijë lekë për metër katror i barabartë me çmimin aktual të qytetit të Sarandës.
Do rriten detyrimet e taksës së ndërtesës edhe për zonat rurale
Mbi çmimet e reja të referencës do të llogariten detyrimet e individëve dhe bizneseve për taksën e ndërtesës, taksën e ndikimit në infrastrukturë, si dhe do të kryhet procesi i rivlerësimit të pasurive.
Ashtu siç ndodhi në Tiranë me hyrjen në fuqi në muajin gusht 2023 të çmimeve të reja të referencës, ndryshimet sollën rritje të detyrimit për taksën e ndërtesës për individët dhe bizneset dhe rritjen e detyrimit për taksën e ndikimit në infrastrukturë.
Me hyrjen në fuqi të çmimeve të referencës, detyrimi për taksën e ndërtesës do të rritet jo vetëm në rrethe, por edhe për zonat rurale. Nga ndryshimet e çmimeve të referencë do të rritet detyrimi për taksën e ndërtesës dhe infrastrukturës në të njëjtën masë që rriten çmimet e referencës, pasi baza e llogaritjes së taksës që është vlera e pronës llogaritet sipas çmimeve të referencës.
Sipas projektvendimit që u publikua në korrik 2025 në Konsultimet Publike, nga rritja e çmimeve të referencës në rrethe, Ministria e Financave parashikon të arkëtojë 2.6 mld lekë apo rreth 27 mln euro të ardhura nga rritja e detyrimit të të dyja taksave.
Taksa e ndikimit në infrastrukturë pritet të gjenerojë rreth 1.8 mld lekë, ndërsa taksa mbi ndërtesën vlerësohet të kontribuojë me rreth 868 mln lekë.
Pas hyrjes në fuqi të referencave, Sa do të rritet detyrimi për taksën e ndërtesës dhe infrastrukturës
Detyrimi për taksën e ndërtesës së për individët do të rritet automatikisht në masën e rritjes së çmimeve të referencës.
Në Durrës, psh. një qytetar që disponon një shtëpi banimi me sipërfaqe 60 m2 në zonën kadastrale nr.11 aktualisht paguan një detyrim 2,025 lekë në vit apo 168 lekë në muaj nëpërmjet faturës së ujit të pijshëm për taksën e ndërtesës. Pas hyrjes në fuqi të çmimeve të referencës, detyrimi për taksën e shtëpisë do të arrijë në 6,000 lekë në vit apo 500 lekë në muaj.
Detyrimi për taksën rritet automatikisht sa rritje e referencave në masën 196% për këtë zonë.
Në të njëjtën nivele do të ndryshojë edhe detyrimi për taksën e ndërtesës për biznesin, pra për ambientin që përdoret për qëllim të aktivitetit tregtar. Nëse një biznes disponon një dyqan me sipërfaqe 90 m2 nga 12,150 lekë në vit do të paguajë 36,000 lekë.
Edhe për llogaritjen e taksës së ndikimit në infrastrukturë, baza e taksës është vlera në lekë për metër katror e çmimit të shitjes së ndërtimit, qoftë për qëllime banimi apo shërbimi. Çmimi i shitjes për metër katror mbështetet në vlerat referuese të përcaktuara në metodologjinë e miratuar nga qeveria. Për qytetin e Durrësit, norma e kësaj takse për ndërtime banimi që nuk janë të destinuara për turizëm, industri apo shërbime publike është 8%, sipas vendimit për sistemin e taksave dhe tarifave vendore, miratuar në dhjetor 2022.
Në një shembull konkret, për një objekt rezidencial me sipërfaqe 100 mijë metra katror, i vendosur pranë portit të Durrësit, detyrimi i taksës së ndikimit në infrastrukturë, i llogaritur me çmimin aktual të referencës, është rreth 540 milionë lekë. Me hyrjen në fuqi të çmimit të ri të referencës nga 1 janari 2026, detyrimi për të njëjtin objekt do të arrijë në rreth 1 miliard lekë, duke reflektuar rritjen proporcionale të çmimeve të referencës.
Rritje të ndjeshme të çmimeve të referencës parashikohen edhe për zonat e tjera bregdetare, si Himara, Saranda dhe Vlora. Me hartën e re, Himara ndahet në 5 zona kadastrale, ku rritja më e lartë, prej 141%, parashikohet për zonën nr. 1, duke e çuar çmimin nga 58 mijë në 140 mijë lekë për metër katror. Saranda gjithashtu ndahet në 5 zona, ku për zonat nr. 1 dhe nr. 3 çmimi i referencës arrin në 100 mijë lekë për metër katror, ose 78.6% më shumë se çmimi i mëparshëm.
Edhe Vlora do të ndahet në 7 zona kadastrale, ku katër prej tyre janë brenda qytetit, ndërsa zonat e tjera përfshijnë Radhimën, Orikumin dhe ishullin e Sazanit. Rritja më e lartë e çmimeve të referencës në këtë bashki parashikohet pikërisht për ishullin e Sazanit.
Sazani, zonë reference për herë të parë
Ishulli i Sazanit, i cili deri më tani nuk ka qenë zonë e banueshme, përfshihet për herë të parë si zonë kadastrale në hartën e metodologjisë për llogaritjen e taksës mbi ndërtesën. Kjo ndodh pas prezantimit të projektit rezidencial të zhvilluar nga kompania “Affinity Partners”, në pronësi të sipërmarrësit Jared Kushner. Për ishullin e Sazanit, çmimi i referencës përcaktohet në 200 mijë lekë për metër katror, ose rreth 233% më i lartë krahasuar me çmimin e mëparshëm referues për qytetin e Vlorës.
Rivlerësimi i pasurive në rrethe do të bëhet sipas çmimeve të reja të referencës
Procesi i rivlerësimit të pasurive të paluajtshme në rrethe, si për individët, ashtu edhe për bizneset, do të realizohet duke përdorur çmimet e reja të referencës.
Kjo vlen për të dy format e vlerësimit të pronës. Me vlerë tregu, i kryer nga ekspertë të licencuar, ku çmimet e përdorura nuk mund të jenë më të ulëta se çmimet e referencës.
Me çmim reference, realizuar me aplikim në zyrat e Agjencisë Shtetërore të Kadastrës (ASHK), ku gjithashtu përdoren çmimet e reja të referencës.
Kjo nënkupton që të gjithë subjektet që kryejnë rivlerësimin, qofshin individë apo biznese, do të përdorin bazën e re të çmimeve të referencës për të përcaktuar vlerën e pasurive të tyre.
Ligji për rivlerësimin e pasurive të paluajtshme është botuar në Fletoren Zyrtare, por për zbatimin e tij pritet miratimi i akteve nënligjore. / Monitor
