Të blesh një apartament në Tiranë sot është më e vështirë se tre vite më parë, për shkak të rritjes së shpejtë të çmimeve që nuk ndjekin rritjen mesatare të të ardhurave të familjeve të shtresës së mesme.
Aktualisht projektet më të reja në afërsi të zonave periferike po shiten me çmime deri në 2,000 euro/m² (projekti Tirana Tower me dy kulla që po ndërtohet në Porcelan), ndërsa në ish-Bllok, çmimi i apartamenteve ka arritur në 5,500 euro/m².
Në Shqipëri, paga mesatare mujore bruto për vitin 2024, sipas INSTAT, arriti në 77,5 mijë lekë në muaj, ose rreth 770 euro. Pagat në Shqipëri mbeten rreth 30% më të ulëta se në vendet e tjera të rajonit, ku kryeson Serbia, me pagë mesatare bruto prej 1,150 eurosh në muaj.
Teksa të ardhurat vijojnë të mbeten në vendnumëro, rritja e çmimeve të apartamenteve nuk ndalet, duke e bërë të pamundur për shtresën e mesme sipas ekspertëve që të përballojë blerjen e një apartamenti.
Brenda 9 muajve të 2025-s, sipas të dhënave të zyrave të shitjeve në terren, çmimet e apartamenteve në disa zona të kryeqytetit kanë shënuar rritje të shpejtë. Krahasuar me muajin shkurt 2025, çmimet janë rritur nga 10% deri në 33%, në varësi të zonës dhe objektit.
Të dhënat e matjeve nga disa idekse njëherësh tregojnë që në Tiranë, rritja e çmimeve të apartamenteve është përshpejtuar. Në 6-mujorin e parë të 2025-s, të dhënat e Indeksit Fischer të Bankës së Shqipërisë, treguan se çmimet e banesave në vend u rritën me 14.6% në krahasim me gjashtëmujorin e kaluar, dhe me 41.7% në krahasim me 2024.
Deri në qershor 2025, sipas indeksit “Keydata”, çmimi mesatar për një metër katror apartament arriti në 1,830 euro. Çmimi mesatar është llogaritur mbi bazë të dhënash për çmimet e apartamenteve ekzistuese, pra për ndërtesa të ndërtuara 5, 10 apo 15 vite më parë.
Në krahasim me 2005-n, viti më i hershëm kur ka filluar llogaritja, çmimet janë 2.8 herë më të larta. Çmimi mesatar i apartamenteve në 20 vite është gati trefishuar krahasuar me vitin 2005.
Në 2024, Shqipëria u rendit gjithashtu ndër vendet që kanë shënuar rritjen më të lartë të çmimeve në Europë, sipas raportit “Për indeksin e pasurive të paluajtshme 2025”, i hartuar nga kompania ndërkombëtare “Deloitte”.
Në raport theksohej se çmimi mesatar i shitjeve të apartamenteve në vend arriti në 1,620 euro/m². Krahasuar me 2023, çmimi mesatar u rrit me rreth 17%. Në raport, Shqipëria renditej e dyta pas Polonisë për rritjen më të lartë të shitjes së pronave.
Në Poloni, niveli i rritjes ishte 19.3%, por sipas ekspertëve theksohet se kjo rritje u ndikua nga zbatimi i politikave subvecionuese të shtetit për strehim.
Sipas të dhënave të indeksit të “Deloitte”, në Tiranë, çmimi mesatar i shitjes së apartamenteve arriti në 2,000 euro/m². Në zonat e qendrës si ish-Blloku apo sheshi “Skënderbej”, çmimet mesatare të shitjes arritën nga 3,000 deri në 3,500 euro/m².
E llogaritur nga “Monitor”, sipas metodologjisë së prezantuar nga “Deloitte”, sot, për të blerë një apartament 70 metër katror në Tiranë, një qytetari shqiptar i nevojiten rreth 19 paga vjetore bruto, shumë më tepër sesa në qytetet më pak të përballueshme të Europës si Athina apo Amsterdami.
Për shkak të ritmit të shpejtë të çmimeve që nuk ndjekin rritjen e të ardhurave të familjeve, Stela Dhami nga “Colliers Albania”, vë në dukje se përballueshmëria e blerjes së një apartamenti në Shqipëri është më e ulët sesa në vendet e Bashkimit Europian.
“Në Shqipëri, raporti midis çmimit të shitjes së pasurisë së paluajtshme me të ardhurat mesatare është një raport i largët. Një çifti me të ardhura mesatare i duhen diku te 15–19 vite për të blerë një apartament.
Standardi në vendet e BE-së, duke marrë një mesatare, varion midis 10–12 viteve. Ka shumë faktorë që hyjnë në këtë analizë, por kryesorët janë: çmimet e larta të pasurive të paluajtshme në raport me të ardhurat mesatare familjare; kostot e larta të kredive hipotekore, të cilat mbeten me kushte financiare të vështira për xhepin e familjeve shqiptare”.
Edhe për ekspertin e ekonomisë, Elvin Meka, njëkohësisht edhe Dekan i Fakultetit të Ekonomisë në “Tirana Business University”, blerja e një apartamenti është bërë e papërballueshme për shtresën e mesme në Tiranë, për shkak të rritjes së çmimeve që nuk sinkronizohet me rritjen e të ardhurave.
“Ky kërcim i fortë i çmimeve të banesave e ka rritur ndjeshëm trysninë mbi të gjithë qytetarët shqiptarë, rezidentë në Shqipëri, e veçanërisht banorët e kryeqytetit, të cilët përballen tashmë me një treg të pasurive të paluajtshme thuajse i papërballueshëm dhe i aksesueshëm, në një pjesë të mirë të ofertës së tij, nga pjesa më e madhe e popullatës me të ardhura të mesme dhe të ulëta.
Sot është e dukshme që, personat dhe familjet me të ardhura mesatare, e kanë të pamundur t’i përgjigjen nivelit aktual të çmimeve të banesave, jo vetëm në zonat qendrore, por dhe ato periferike, ku çmimet vijojnë të rriten thuajse në sinkron me ritmin e rritjes së tyre në zonat qendrore dhe ato të parapëlqyera”, pohon ai.
Qiratë tejkalojnë kufijtë e rekomanduar nga standardet ndërkombëtare
Përveç kostove të larta për blerjen e një apartamenti në Tiranë, edhe përballueshmëria e qirasë mujore mbetet një sfidë e madhe për familjet. Çmimet në rritje të tregut të banesave po ndikojnë drejtpërdrejt në buxhetin familjar, duke e bërë strehimin gjithnjë e më të papërballueshëm për një pjesë të madhe të qytetarëve.
Sipas koeficientit ndërkombëtar që përdoret për vlerësimin e përballueshmërisë së strehimit, qiraja konsiderohet e përballueshme kur nuk kalon 30% të të ardhurave mujore të familjes ose individit.
Kur qiraja kalon mbi 30%, ajo konsiderohet e papërballueshme dhe sinjalizon stres financiar te një familje për strehimin. Nëse arrin mbi 50%, kjo gjendje quhet “housing cost burden” ekstrem, që rrit rrezikun e pasigurisë në strehim.
“Janë bërë studime të vazhdueshme që shqyrtojnë raportin midis të ardhurave dhe shpenzimeve mujore të një familje, për arritjen në rregullin e artë, sipas të cilit një familje nuk duhet të shpenzojë më shumë se 30% të të ardhurave mujore për banim”, thekson Stela Dhami eksperte e tregut të pasurive të patundshme.
Deri në muajin tetor, sipas të dhënave të agjencive imobiliare, në zonat pranë qendrës së Tiranës, çmimet mesatare të qirave për apartamentet 1+1 variojnë nga 600 deri në 900 euro në muaj, ndërsa në periferi, qiratë janë midis 400 dhe 500 euro.
Në vitin 2024, të ardhurat mesatare mujore të disponueshme për frymë (të ekuivalentuara) ishin 51,000 lekë.
Një familje me 3 anëtarë dhe me të ardhura mujore prej 153,000 lekësh (51 mijë lekë llogariten nga INSTAT të ardhurat mujore për frymë), nëse paguan një qira prej 60,000 lekësh në muaj, po shpenzon rreth 40% të të ardhurave të saj mujore për strehim.
Sipas këtij koeficienti, shuma maksimale që kjo familje duhet të paguajë për qira, që të konsiderohet e përballueshme sipas standardeve ndërkombëtare, është rreth 47,430 lekë, që mund të përballohet vetëm qiraja për apartamente 1+1 në zonën e Freskut dhe Kinostudios.
Ndërsa për zona si ish-Blloku, Komuna e Parisit, Liqeni Artificial, Rruga e Elbasanit apo stadiumi “Air Albania”, koeficienti i përballueshmërisë llogaritet mbi 40%.
Por në Shqipëri, shpenzimet për ushqime vijojnë të zënë gati 40% të buxhetit të familjeve, mbi mesataren e vendeve të BE-së dhe rajonit. Mesatarja e Bashkimit Europian është rreth 13% dhe e rajonit, nën 35%.
Në vitin 2024, sipas të dhënave të INSTAT mbi buxhetin e familjeve, familjet shqiptare shpenzuan mesatarisht 93 mijë lekë në muaj për konsum, një rritje prej 1,5% krahasuar me vitin 2023. Edhe pse shpenzimet totale janë rritur, struktura e buxhetit të familjeve ka mbetur pothuajse e pandryshuar, me ushqimin që vijon të zërë peshën më të madhe.
Shpenzimet mujore në vitin 2024 për grupin “ushqime dhe pije joalkoolike” përbëjnë 39,6% të shpenzimeve mujore, po aq sa një vit më parë, me një shumë mesatare prej 36,879 lekësh.
Si kanë ndryshuar çmimet e apartamenteve brenda 2025-s?
Sipas një vëzhgimi në terren të “Monitor” brenda nëntë muajve në 2025, çmimet e apartamenteve në Tiranë kanë shënuar rritje të ndjeshme, ku zonat me shtrenjtimin më të shpejtë rezultojnë të jenë ish-Blloku, pranë Liqenit Artificial, Porcelani dhe zona pranë Parkut Olimpik.
Në rrugën “Xhanfise Keko” në zonën e Porcelanit te projekti “Tirana Tower” ku përfshihet ndërtimi i dy kullave njëra prej së cilës do të jetë 34-katëshe, apartamentet ofrohen me çmime që nisin nga 1,800 deri në 2,000 euro/m² (në varësi të pozicionit dhe katit të apartamentit). Projekti ndodhet në fazën e parë të zhvillimit dhe parashikohet të përfundojë brenda katër viteve.
Sipas zyrës së shitjes, çmimet ndryshojnë sipas vendndodhjes së apartamentit, dhe deri në katin e 15-të, çmimi është 1,800 euro/m². Mbi këtë kat, çmimi i ofruar nis nga 2,000 euro/m².
Në muajin shkurt, sipas të dhënave të mbledhura nga zyrat e shitjes në një nga objektet e përfunduara të kompanisë “Arlis” në rrugën “Xhanfise Keko”, çmimet varionin deri në 1500 euro/m². Krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar, çmimet në këtë zonë rezultojnë se janë rritur nga 20 deri në 33%.
Në të njëjtën zonë, një tjetër zhvillues i kompleksit rezidencial 9-katësh (përballë ish-ambienteve të kompanisë “Aleat”) ofron apartamente me çmim 1,600 euro/m² që përfaqëson një rritje prej rreth 7% krahasuar me muajin shkurt.
Vendi i parkimit ka mbetur i pandryshuar për zonën, vijon të shitet 25 mijë euro.
Pas pandemisë së Covid-19, më 2021, çmimi maksimal i shënuar në këtë zonë arriti 800 euro/m². Krahasuar me katër vite më parë, çmimet e shitjes së apartamenteve të zonës janë rritur rreth 1.5 herë.
Çmimet e apartamenteve kanë shënuar rritje edhe te një nga komplekset e reja rezidenciale që po ndërtohet pranë Parkut Olimpik. Aktualisht sipas zyrës së shitjes, çmimet e apartamenteve variojnë nga 2,500 deri në 3,000 euro/m². Në katet më të larta, apartamentet ofrohen me çmime 3,200 euro/m².
Në muajin shkurt të këtij viti, në të njëjtin projekt, çmimet e shitjes së apartamenteve nisnin nga 2,400 deri në 2,700 euro/m². Brenda 9 muajve, çmimet janë rritur nga 4 deri në 11%. Projekti është në fazat e para të zhvillimit.
Prej 2024-s, me fillimin e rrethimit të zonës, u ofruan çmime shitje nga 2,200 deri në 2,900 euro/m². Kompleksi rezidencial parashikohet të përfundojë brenda 3 viteve.
Në zonën e ish-Bllokut, brenda 9 muajve, çmimet e shitjes rezultojnë se janë rritur me 500 euro/m² apo 10% në të njëjtin objekt.
Në ndërtimin që po zhvillohet përballë bar “Rebeca”, sipas zyrës së shitjes, nga 5,000 euro/m² që ofroheshin në muajin shkurt, aktualisht çmimet e apartamenteve kanë arritur në 5,500 euro/m². Për ambiente zyrash, çmimet e shitjes arrijnë deri në 7,000 euro/m² sipas zyrës së shitjeve.
Në zonën pranë Liqenit Artificial pritet të nisë ndërtimi i një projekti të ri që përfshin zhvillimin e 5 kullave. Sipas zyrës së shitjeve të projektit, çmimet e apartamenteve do të variojnë sipas pozicionit dhe orientimit, duke filluar nga 2,800 – 3,000 euro/m², dhe deri në 3,500 euro/m² për apartamentet me pamje më të favorshme.
Një kompleks i ri rezidencial në zonën e “Liqenit të Thatë” është duke u zhvilluar nga kompania “Fratari Construction”, me pritshmëri që shitja e apartamenteve të nisë që në fazën e karabinës. Sipas drejtuesve të kompanisë, çmimet në këtë projekt do të variojnë nga 1,800 deri në 2,400 euro/m², në varësi të katit dhe orientimit të apartamentit.
Përveç këtij zhvillimi, kompania ka në plan të ndërtojë edhe një kompleks tjetër të madh rezidencial në zonën e Kasharit, me kapacitet strehimi për rreth 12 mijë familje. Ky projekt do të ketë 17 objekte rezidenciale, përfshirë një ndërtesë 27-katëshe me funksion hotelerie. Çmimet në këtë kompleks pritet të nisin nga 1,400 euro/m².
Hajredin Fratari, drejtues i kompanisë, u shpreh se në të dy projektet ka interes konkret për blerje. Në zonën e Liqenit të Thatë, kërkesa dominohet nga blerës me kredi, kryesisht sipërmarrës vendas. Ndërsa në projektin e Kasharit, në këtë fazë të parë të interesimit dhe prenotimeve, theksohet interesimi i shqiptarëve të emigruar prej dekadash, të cilët parashikojnë të kthehen në atdhe për të kaluar vitet e pleqërisë.
Edhe në zona të tjera periferike të Tiranës vijojnë të ofrohen apartamente me çmime shitjeje 1,400 euro/m², siç është zona e Freskut dhe Shkozës. Në këto zona, çmimet kanë mbetur të pandryshuara krahasuar me vjet.
Edhe në vijën e dytë të ndërtimit në Bulevardin e Ri vijojnë të ofrohen apartamente me çmime të njëjta si në fillim të vitit, në nivelet e 1800 deri në 1900 euro/m²./monitor.al
